El artículo 16 de la Ley de Bancos Refaccionarios, de 1924, previene que el monto de los préstamos a que se refiere la fracción I del artículo 13 de la propia ley, es decir, el monto de los préstamos refaccionarios con garantía de bienes inmuebles, no podrá exceder del veinticinco por ciento del valor real de las propiedades refaccionadas, fijado por un perito que nombre el banco; y si se tiene en cuenta que las disposiciones que establecen las condiciones que deben observarse en el otorgamiento de un crédito refaccionario, son de estricta aplicación, por lo mismo que tienden a crear una situación excepcional en beneficio de determinados acreedores, situación que está representada por el privilegio que concede la ley a estos créditos, debe admitirse que la infracción a lo prevenido en el artículo 16 del ordenamiento citado, en su párrafo primero, tiene como efecto limitar el privilegio a las cantidades prestadas, que no excedan del veinticinco por ciento del valor real de las propiedades refaccionadas; valor que debe ser fijado por un perito que nombre el banco acreedor; pero esto no quiere decir que si se concierta un préstamo refaccionario que no pase del veinticinco por ciento del valor real de la finca, cuando ésta reporta gravámenes hipotecarios, que excedan de su valor real, deba reputarse que se ha observado fielmente lo dispuesto en el artículo 16 citado; el espíritu que informa este precepto, no es el de imponer una reducción a los acreedores hipotecarios, en provecho de los refaccionarios, pues es indudable que el legislador, al limitar el privilegio a cierto porcentaje del valor real de la finca, se colocó en el supuesto de que, generalmente, los créditos hipotecarios que absorben la totalidad de ese valor, dejando un margen libre para el dueño, y que la refacción tiene también como efecto el aumentar ese valor real. Así se comprende la cautela con que ha procedido el legislador mexicano en esta materia, pues la reforma de 19 de julio de 1908, a la Ley General de Instituciones de Crédito, de 19 de marzo de 1987, limitó el privilegio al quince por ciento de valor real de las propiedades, siendo la Ley de Bancos Refaccionarios de 1924, la que amplió el privilegio a un veinticinco por ciento, y por otra parte, el legislador se funda para conceder el privilegio a los acreedores refaccionarios: ya en que la refacción sirva para conservar la finca, que de otra manera se destruiría con perjuicio no sólo del deudor, sino también de los acreedores hipotecarios, y que por esto es justo que se pague en primer término al refaccionario o bien en que la citada refacción sirva para fomentar la producción de los bienes, que se traduce en bienestar colectivo, al aumentar las riquezas y, concretamente, el valor del inmueble en que se invierte la refacción. Atendiendo especialmente a esta última consideración, hay legislaciones que limitan el privilegio del acreedor refaccionario al aumento del valor que ha tenido el inmueble por efecto de la refacción. Todo esto demuestra que no debe aplicarse el artículo 16 de la Ley de Bancos Refaccionarios, en sus términos gramaticales, sino que debe interpretarse en el sentido de que pueden prestarse cantidades que no excedan del veinticinco por ciento del valor real de la finca, siempre que ésta no reporte gravámenes hipotecarios que absorban todo su valor.

Amparo civil directo 88/36. Crédito Español de México, S.A. 10 de marzo de 1938. Unanimidad de cinco votos. La publicación no menciona el nombre del ponente.