Cuando se trata sólo de adquirir un plazo más largo para el cumplimiento de una obligación contraída en escritura hipotecaria por el autor de la herencia, es indudable que el albacea no tiene necesidad de requerir el consentimiento de los herederos ni, en su caso, la autorización judicial, pero cuando se trata de aumentar la tasa del interés, que constituye una carga que se impone a los bienes sujetos a hipoteca, este gravamen real se extiende no sólo para responder del adeudo, sino también de los nuevos intereses pactados, no debe aceptarse que el albacea puede, de motu proprio, por su simple condición de administrador, pactar la modificación de la escritura hipotecaria aumentando el interés, pues sería aceptar que pudiera realizar actos profundamente lesivos del patrimonio de los herederos, con sólo pactar un rédito demasiado elevado sobre el capital que se adeuda y que pondría en condiciones de perder la finca hipotecada, porque llegarían a alcanzar aquellos intereses, una proporción tal, que en realidad, aumentase el adeudo hasta exceder al precio real de aquélla, y más, si el adeudo de intereses se lleva al extremo de pagarse intereses sobre los intereses no pagados o lo que es lo mismo, un interés compuesto. Si la hipoteca garantiza no sólo el adeudo original, sino también los intereses pactados que vencen durante el término de la obligación y mientras ésta no se satisface, es indiscutible que el pacto del aumento de la tasa del interés que se incorpora a la escritura hipotecaria primordial, implica un gravamen sobre los bienes afectos a la hipoteca, de lo que resulta que tal cosa no puede lícitamente pactarse sino con el consentimiento de los herederos y, en su caso, con la autorización judicial al que ejerce la patria potestad de los menores, herederos también, como lo ordena la ley, y estando la administración de los bienes sucesorios a cargo del albacea y éste en la obligación de responder a los herederos de los actos que realice, el representante de los menores no puede sancionar los contratos celebrados por aquél, sin las condiciones sustanciales exigidas por la ley, y es indiscutible que tiene derecho para promover la excepción de nulidad de las escrituras modificatorias de la hipoteca, por los vicios esenciales señalados.

Amparo civil directo 826/32. Flores Enrique L., sucesión de. 23 de febrero de 1933. Unanimidad de cuatro votos. El Ministro Francisco Díaz Lombardo no intervino en la resolución de este asunto, por las razones que constan en el acta del día. La publicación no menciona el nombre del ponente.