Hechos: Una sociedad mercantil, cuyo objeto social incluye la explotación de un restaurante, promovió juicio en la vía oral mercantil a partir del contrato de arrendamiento de un local comercial buscando que se reconocieran e hicieran valer los derechos que, según ella, le corresponden por dicho contrato. El Juez de Proceso Oral Mercantil que conoció del asunto se declaró legalmente incompetente. Consideró que al versar la controversia sobre arrendamiento inmobiliario, correspondía a los Juzgados de lo Civil de Proceso Oral especializados en la materia. Contra esa determinación la actora promovió amparo directo. Argumentó que conforme a la tesis jurisprudencial 1a./J. 170/2023 (11a.), de la extinta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, procede la vía mercantil, al haberse celebrado el arrendamiento de bienes inmuebles con el propósito de especulación comercial.

Criterio jurídico: Las controversias derivadas del arrendamiento de bienes inmuebles con propósito de especulación comercial deben tramitarse en la vía oral mercantil, conforme al principio de celeridad y a la aplicación supletoria del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares.

Justificación: La procedencia de la vía mercantil se justifica por la naturaleza del acto de arrendamiento de bienes inmuebles con propósito de especulación comercial y por el principio de especialidad de la ley federal. El artículo 1390 Bis del Código de Comercio establece que todas las contiendas mercantiles se sustanciarán en la vía oral sin limitación de cuantía, mientras que el artículo 1390 Bis 1 del mismo ordenamiento excluye los juicios de "tramitación especial establecidos en el Código y en otras leyes". Dicha excepción debe interpretarse de forma restrictiva, refiriéndose únicamente a los procedimientos especiales previstos en la propia legislación mercantil o en normas cuya finalidad sea regular un procedimiento mercantil específico.

Ahora bien, el Código de Comercio no contempla de forma específica el procedimiento para el arrendamiento en la legislación mercantil federal (es decir, no existe un "Juicio Especial de Arrendamiento Mercantil"), por lo que acorde con el artículo 1054 de la citada norma, conforme al cual tiene aplicación supletoria el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, se acude a su artículo 520 que prevé la tramitación de un juicio especial de arrendamiento inmobiliario oral. Este mandato no sólo prioriza la oralidad y la celeridad en este tipo de conflictos, sino que estandariza el procedimiento a nivel nacional, por lo que, en aras de la congruencia y la armonización procesal, si el legislador ha determinado que los litigios de arrendamiento deben tramitarse bajo el formato oral, esta visión de eficiencia procesal debe prevalecer en los arrendamientos cuyo propósito sea la especulación comercial.

Estas razones llevan a determinar que las normas de distribución de competencia a nivel local, como el artículo 59, fracción VIII, de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Ciudad de México, que atribuyen competencia a los Juzgados de Proceso Escrito para conocer de arrendamientos, no deben prevalecer sobre las normas procesales mercantiles de carácter federal (Código de Comercio) o del referido Código Nacional, que ha sido concebido para la unificación y eficiencia de la justicia.

TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.